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5月份北京市二手房市场减温 连坏单受阻 一部分小区业主谈判桌积极减价
本报讯记者吴艳新
“5月中下旬至今，大家地区店面带看顾客量有小幅度增强，成交价相对性以前稳定降低。”麦田房产一位艺人经纪人向《证券日报》记者说，5月份，部分有“连坏单”的居民为了避免毁约而心急下降牌价，根本不需要讲价，小区业主自己上谈判桌上就立马降价。
据北京建委官方网站数据分析，截止到5月30日，5月份北京市二手房网签12117套，同比下跌13.0%。而据麦田房产数据表明，5月份，根据麦田房产成交北京二手房成交均价环比下跌3.1%。
“北京市二手房市场仍属于自由竞争，行业整体表现就是挂牌量提升但买卖价下跌。”另一位房地产经纪人向《证券日报》记者说，其背后关键只有两个层面缘故：一是有买房需求的大多是更换连坏单，即“卖旧买新”，需要将名下的房产挂牌出售；二是必须尽快将挂牌上市楼盘转现，用于购买新购房源合同款，连坏单单有成交周期和支付节点，因而伴随着支付连接点靠近，小区业主只有迫不得已将挂牌上市出售房源价钱一降要降。
牌价下跌议价空间扩大
“5月份，太阳公元在房屋出售源81套，小区业主降价有46套，占有率56.8%；红玺台在房屋出售源19套，小区业主降价有8套，占有率42%。降价楼盘多，可是力度并不是很大，总价格强的楼盘优惠幅度在30万-70万之间。”麦田房产太阳宫一区红玺台一店经理史玢玢向《证券日报》记者说：“从挂牌量来说，我店所在地是中高档标底房地产，价格定位在1000万-5000万之间，整体挂牌量上调5%-10%。”
依据麦田房产资料显示，5月份，北京市二手房挂牌量环比增加3.7%；二手房挂牌平均价环比下跌0.1%。此外，二手房议价空间与上月对比扩张0.37％。与4月份对比，不仅业主预估逐渐下降，并且价格方面也更喜欢作出妥协以换取交易量。总而言之，交易量变缓，挂牌量提升，销售市场去化进一步承受压力。
“小区业主忽然积极降价状况经常发生，心急卖房子的小区业主优惠幅度比较大，且会一降要降。一部分小区业主到谈判桌自己也积极降价，根本不需要讲价。”麦田房产天通苑城东区新版流星花园一店艺人经纪人乔召向《证券日报》记者说，比方说一单早已合作的买卖，原本小区业主交易量预估为520万余元-525万余元，小区业主原句是“小于520万余元就不卖了”，不过后来在谈判桌下降2次价，最终以508万余元价钱签订。
“尽管时下归属于自由竞争，可事实上从挂牌上市楼盘的结构来看，楼龄超出20年的房子占据一半左右，供给的结构性问题仍然存在，买房者挑到适宜房屋的难度系数仍然很大。”麦田房产觉得，从买房者的角度来看，在下滑的市场环境下买房者把握所选择的主导权，拥有更充裕的时间选择合适的房屋。
在乔召看起来，很多业主会把自己的手里的老破旧楼盘更换，现在市面上存在许多更换连坏单状况。但自由竞争下，购房者观望情绪深厚。
麦田房产北京亦庄西区哆啦a梦大雄店艺人经纪人谢丽庆坦言：“我现在接触到的2个顾客，一个不能先预定酒店，另一个害怕下手，即便房子降价迅速，依然怕行差踏错节奏感。出现这样的预估后，造成有相当一部分挂牌上市楼盘，价格已接近尾套着乃至小于套着卖价。”
这一现象背后，有一个问题值得注意，即假如市场利率减弱，那样连坏单会不会僵持不下？毁约难题是否会接踵而来？
市场前景如何走？
回望上年11月份到12月份，疫情冲击，北京市市场的需求遭受库存积压。现在2月、3月份，抑制的要求在短期内密集释放出来，二手房市场迈入强悍反跳，一些犹豫的用户也因为当年的热度提温所以被驱使进入市场。
“3月底，北京市二手房市场处在高点时，我害怕再次价格上涨，就定好了一套880万余元房子，如今心急卖出名下的房产，但好多组购房者都最少来说过两三次，就是没提交订单。”5月31日，陈女士（笔名）向《证券日报》新闻记者表露，如今挂牌出售房屋的居民大多数都是更换要求，归属于“买新卖旧”的惊天单。但4月份至今销售市场减温，挂牌上市房子依然并没有售出，如今较为担忧因为卖不掉房屋而造成买房违约。
陈女士的焦虑并不稀奇。“为了能赶买房子的支付连接点，我挂牌上市售卖的楼房价格已经一降要降，从700余万元降至679万余元，但潜在性顾客仅给出了660万元的价格，这个比2021年同社区同房型楼盘交易量最低价位更低接近40万余元。”马女士（笔名）向《证券日报》记者说：“卖房子销量‘心如死灰’，假如无法达到上一年的价钱，我准备把要订新房毁约。”
“假如绝大多数小区业主怀有跟马女士一样的态度，那样连坏单买卖将僵持不下，从而会带来违约赔偿等起诉，不益于提高市场利率。”某专业人士向媒体如果是称。
对于此事，有麦田房产投资分析师还表示，目前市场在房屋出售源逐渐增多，销售市场观望情绪提升，造成更换传动链条运转不畅，预估销售市场不久的将来一两个月要经历一个分阶段探底的一个过程。
从政策端来说，尽管最近北京出台了“带押产权过户”等举措，但现行政策目的是为了提升交易过程，提高流通效率，对市场供需端预估及进入市场个人行为是不是造成实质危害，还有待观察。
针对6月份二手房走势，史玢玢表明，预估将和5月份差不多。6月份想销售成交，减价是速度最快的方式。要是没有国家扶持政策颁布，估计销售市场不容易有较大的波动。
乔召觉得：“大幅度减价概率不大，有可能会一部分着急卖的楼盘在5月份没成交，6月份还会有一个小幅的减价。”谢丽庆表明，一部分检漏的老板会出去购房，现在要这种顾客撕掉一个口子，推动别的顾客的消费力。6月份，预估销售市场会吞掉很多“已买后卖”业主收益。
但是，在行业内看起来，伴随着交易双方价钱博奕慢慢进行，及其“卖一买一退减个人所得税”现行政策年末完毕，预估后半年很多业主都会选择在年内进行更换以节约更换个人所得税，再累加年底买房需求小高峰，北京市二手房市场或者在年底迈入显著翘尾市场行情。
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