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“出风口”后深莞惠房市房子价格支撑点靠产业链背景色
证券日报新闻记者 王家明
“尽管欢迎来到东莞凤岗，但走路去深圳地铁口只需十几分钟。”陈升（笔名）谈起自身3年以前在凤岗买的房，感觉就是爱恨交加。
最近一段时间，惠州新房玩命“折扣”变成市场热点。最近几年，不单单是惠州市，包含东莞市一部分规划区等在内的深莞惠房市也发生了多次“出风口”，“出风口”之后房市亲身经历起起落落，减价、折扣早已成为现阶段房地产市场的主要基调。
从前的“出风口”
“越过这一桥下，就到了凤岗了。”刘浩是东莞凤岗一名杰出房产中介公司，他天天都在述说着跨城生活：住在北京龙岗中心城周边，每日坐3站地铁站到16地铁线黄阁坑站，再骑共享单车，不上10分钟即可到个人工作所属的店，全过程不得超过三十分钟。
刘浩所属的东莞凤岗临深片区，主要是以大运城邦、名流印象等二手房住宅小区为主导。新闻记者实探发觉，现阶段这种小区里的二手房挂牌价大部分在每平米20000至25000元不等，并且放盘量大。以大运城邦为例子，仅仅在一家房产中介机构的放盘总数就达到370套。
深莞惠房市一直不缺少“传说故事”，而身后的主人公更离不开深圳投资客。“现阶段，惠州市挨近深圳临深片区房子价格在每平米12000元至15000元，东莞市临深片区房子价格高出不少，这和东莞产业升级转型社会经济发展离不了关联。”刘浩说，“尽管惠阳淡水和惠州大亚湾也有许多加工厂，但也不乏各种各样居民楼，东莞市则受深圳产业链外溢效应显著，踩正确了产业结构升级节奏。”
“但是，这儿的房市转变也和从前的蹭热点好像更加密切相关。”刘浩表明，“2020年时，这边房价最高超出每平米30000元，而且也很火热。那时候，房地产调控放开、凤岗一部分规划区或划归深圳市、深圳地铁线或延伸到凤岗……那么多‘出风口’下东莞市临深片区房市发生一轮涨价，并且顾客绝大多数都是深圳客。”
但是，理想是美好的，实际还是有一些“骨感美”：“划归深圳市”如今已没什么人谈及，深圳地铁线早已建造至两市交界处，但什么时候“跨地区”仍没有确立时刻表。并且，东莞楼市出台了一系列严厉的管控对策，甚至一度将深圳客“避而不见”。但在上年，东莞楼市逐渐放开房地产调控，不但放开限购，两成首付也会跟着落地式，但临深片区房地产市场的有起色并不算太大。新闻记者也发现了，邻近深圳东莞塘厦、凤岗等地区好几个二手房住宅小区，与2020年高峰对比，现阶段房价下降了20%至30%上下。凤岗一些先前预售许可贴近每平米40000块的新楼盘，现如今的价格已小于每平米30000元。
“我正试图卖出凤岗房子，而且还是亏损卖。”在房子价格高峰期，陈升在凤岗买了一套大运城邦的二手房，“住数年之后才发现，小孩读书配套完善还是没深圳市便捷。如今深圳的房价已有所回落，我觉得回深圳买房。”并且，有着与这名买房者相近想法的人深圳客也许比比皆是。在业内人士看来，这也在一定程度上表明一旦一线城市房市放宽，资产非常容易会返回重点城市，加重附近卫星城市的房市难点。
低首付状况仍然存在
日前，因惠阳新楼盘传来极大优惠折扣被社会高度关注后，让惠州房市再一次变成聚焦点。接着，惠阳淡水区住建局应急发布《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，称禁止房地产开发企业、中介服务在商品房交易阶段发生首付贷款、返首付款、零首付、中介服务营销推广返首付款、公布虚报违反规定房产广告、编造散播虚假消息等违规行为经营行为。
但是，记者在惠阳淡水、惠州大亚湾和凤岗等临深片区走访调查的时候发现，销售市场仍然存在折扣乃至“低首付”的现象。在凤岗一处中央企业开发设计新房新项目，销售总监表明先前周围的新房备案价钱都是在每平米30000块左右，如今打折优惠，楼盘价格是每平米24000块左右。当有人表明首付款在短期内无法凑够时，业务员介绍说详细情况能够商讨，比如能够给一成首付，此外一成首付能够大半年或一年之内付款，并且免息分期。对于怎么操作，有业务员介绍说，有些房地产商规定买房者提前准备二张储蓄卡，先交定金或一成首付后，房地产商便立刻将剩下首付打进在其中一张卡，买房者把钱转至自身另一张卡，继续打给预售资金监管帐户。
实际上，自去年东莞市放开房地产调控后，久旱逢甘霖的临深片区各新楼盘陆续推出各类税收优惠政策，包含“优惠房源”、“低首付免息分期”、“送车位”等营销招客。另一边，深莞惠的惠阳淡水还在最近放开了房地产调控，包含首套房首付由三成下调至二成等，但惠阳淡水本地一家房企的市场部负责人告诉记者，这种刺激政策也没给新房子交易量产生显著有起色，并且一部分买房者还转为二手房市场，由于惠州二手房价钱远低于新房子，二手房挂牌量猛增，分离了新房的选购客户群。
深莞惠房市
通过什么支撑点
有本地杰出房产中介公司觉得，最近几年东莞市临深片区的房产开发幅度非常大，但时下东莞经济发展趋势速度最快的地区依然在市区和东莞松山湖，这俩片区的房子价格已来东莞市最高值。
来源于东莞市城建局统计数据显示，在今年的4月东莞城区南城街道新房房屋网签备案平均价做到每平米51975元，二手房网签平均价做到每平米34964元；松山湖高新区新房房屋网签备案平均价做到每平米50921元，二手房网签平均价做到每平米44785元。而深莞惠的凤岗镇新房子住房网签备案平均价为每平米29441元，二手房网签平均价每平米24558元；常平镇新房子住房网签备案平均价为每平米31107元，二手房网签平均价每平米27397元。
广东省住房政策分析核心首席研究员李宇嘉觉得，以惠州房市为例子，惠州是一个以出口导向型为主体的买房销售市场，通常是承揽李小姐的外流买房需求，及其珠三角区域的那一部分投资型要求。伴随着房地产业深层调节，在目前以刚性需求、改进要求占优势前提下，惠州房市大幅度下滑也是情理之中，当地房市外部环境出现了明显转变，这也是造成房地产商楼盘优惠力度增加的主要原因。
“谈起临深片区房地产市场的支撑点，关键在于一部分深圳市刚性需求置业者‘进入车内’的需要，再者就是包含大湾区、城市圈等整体规划利好消息被社会蹭热点，让一部分投资客入场。因此，从根本上讲，临深片区房市与深圳楼市的关联并不大。”李宇嘉表明，“这些年有关深圳产业的外流探讨许多，即便如此，也算不上伴随着产业集聚而迁移住房需求，很多深圳市迁移出来的产业链自身来说就是一定要转移一些产业链，她们在本地买房子的主动性和水平也不够。只有在深圳市和临深片区在用地规划、交通出行、公共性等各方面可以真正做到一体化，那样，房市才能形成一个交流的关联，不然的话或是‘脱节’。”
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