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万科郁亮：时下不必过分消极大城市永不熄灭
证券时报记者 张一帆
10月20日，万科地产媒体交流会上，万科地产董事长郁亮关键回答了销售市场两大忧虑：短期看，聚集出台的政策是否有发挥效用？长期来看，国内房地产到底有什么产能过剩？
“现行政策一定是有功效的。”针对第一个问题郁亮的答案果断。他分享一组领域资料显示，8月至今，现行政策发力释放出科学合理的购房需求，已显出一定实际效果，9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新报告相比9月再次变好。郁亮觉得，销售市场积淀的反弹韧性和政策扶持为修复带来了一定驱动力。
但是，郁亮也指出，不能指望现行政策一招解决所有问题。他认为，市场短期修复的前提还没坚固，提议全国各地一城一策，结合当地市场状况做出更及时的调整，加速政策落实速率。
“特别是在市场供给，能够有更积极的措施。” 郁亮举例称，“比如针对库存量过多地域，临时变缓土地出让节奏感，而对于过去规划用途存在偏差新土地和房地产，应注意变化特性去干销售市场更需要的产品，这都是当地政府权限内可以考虑的措施。”
而对于第二个问题，郁亮则保持了一贯的心态——住宅市场的需求正在从“是否有”的时期，迈向“怎么样”的时期。
销售市场存不存在供给过剩？以 “被平均”为突破口，郁亮称，“大城市被镇上均值了，大都市被十八线小县城均值了。现阶段用户对定居的需求越来越多，种类也越来越多样化，但对于潜在需求的市场需求是不成熟的”。
销售市场的消费需求在哪儿，万科地产开发设计业务负责人赵志融合一线的经验介绍，今日用户对产品卖点要求严格，注重包含房型、室内装标、园林景观、服务设施、物业管理服务等在内的综合体验，公司的股票操盘分数线规范从60分提升到80分，公司需要从单项冠军变为项目投资判断、客户洞察、市场定位、股票操盘高效率等关键环节的全能高手。
从城镇人口提高、改进、升级更新的需求来看，郁亮预估，未来住宅基本建设的中枢值是10亿~12亿平方米。由此来看，目前住宅建设水准超跌股了。今年预计开工建设不上7亿平方米，回到2006年的水准，间距10亿~12亿平方米的中枢值有较大差距。在他看来，“住宅做为人民生活的刚需不会消失，抑制时间长了总是要释放出。”
不管怎样，现阶段的转型期依然考验着行业内的每一个人。郁亮直言，领域疼痛产生的影响比预想中更长，现阶段还在不断之中。疼痛压力对每个人都一样，多方都很难，一直在努力挺过转型期。但是，郁亮注重，不论是否想要或是否接受，领域也将进到新发展阶段，万科地产最关注的还是未来怎样发展。
“仅有顺应潮流变化的公司，才可能穿越重生周期时间。对万科地产来讲，和客户、大城市协同发展，就会有生意做。”以万科地产来讲，企业现在正在实践活动开发设计经营行为相结合的发展战略，郁亮关键分享在其中两大难题。
第一大难题关键在于需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚血汗钱能力。以养老地产业务流程为例子，养老地产是房产业务流程中最难挣钱的业务之一，但是目前万科的勤奋取得了获得。泊寓总经理胡冬华表露，自今年6月起，泊寓已经实现每月盈利持续右库，9月份完成了总计利益纯利润右库，预计明年内将实现整体赢利。
郁亮详细介绍，万科地产是由创建一整套完善玩法，长度租融合、个人用户与客户需求融合，不断下降引流方法成本与提升运营效率，才终于实现了盈利右库。
第二个难题，是商业运营模式能否实现闭环控制。运营产品业务前期投资大，投资回报周期长，效果慢，不过随着REITs现行政策发布，这一问题已经出现了处理的机会。郁亮进一步表示，万科商业、货运物流、租赁房都在积极提前准备REITs，充满信心实现突破。一旦完成REITs的步骤连通，万科地产就有望真正从房地产商转变成房产商。
“时下不必过分消极。”郁亮在总结中依然要为领域加油打气，“我坚信大城市永不熄灭，只需和客户、大城市协同发展，将来仍有很多机会。”
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