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商办公寓大甩卖 不仅仅是供应过剩
【环宇奇闻】
简言之，规划蓝图、修建的商业房产、公寓楼就是为土地价格、房子价格“抬轿”的。
李宇嘉
近日，有一个朋友向我咨询，某知名地产商研发的购物广场，商业服务商铺和写字楼三至五折出售，能不能买？如出一辙，最近小编线下推广踩盘的时候发现，许多二三线城市铺面、办公楼都是在超大尺度降价销售，而且很多公寓楼产品沦落为“营销推广赠送品”了，有些“买一套住房，直接给一套公寓”。现阶段，很多地方商业房产、公寓楼正在销售商品库存消化周期在5年及以上，乃至10年都卖不完。
记得2016-2018年，全国楼市一片顺风顺水，没有限购的商业房产、公寓楼的销售价格也水涨船高，卖得十分火，热门产品想购买要靠抢。那时候传扬“售后返租”的方式，房地产商担负托底的职责。对购房者来说，既可以共享物业增值的盈利，可以享受隔两年便会涨3%的租金收益。因此，投资人办、公寓楼的热情非常高，除开投资者外，许多大宗商品顾客一下子就下手几十套、上百套。
为什么如今这种产品沦落为抛妻弃子？很多人都认为是这种产品供应过剩，疫情影响造成线下推广开实体店需求减少。对商业房产市场需求旺盛的一些行业显著调整，例如房地产业、金融业、互联网大厂和贸易等相关行业。除此之外，前些年有活力的双创，最近的人气明显下降等。从表面来说，也确实如此，例如小编所居住的地区，前些年大型厂聚集，上年听说为节省租金成本，搬至更远的地方了。
但是，根本性的缘故并不是以上供需两端问题，反而是整体规划层面的问题，换句话说智慧交通的方式难题。以往，每一个要研发的地区，不论是产业新城、涿州东站、一个新的CBD或城市副中心等，当地政府都是会整体规划商业服务、办公室、公寓等，都需要发展趋势新能源技术、互联网技术、生物医药等新型产业，甚至还要引进全球500强。可是，能不能实现规划目标，先放在一边。
但是，这一规划蓝图也能让土地资源大赚一笔，而壮观的规划目标也将成为广告营销最好技巧，吸引住房地产商抢地、买房者选房，土地价格、房子价格当然扶摇而上。因此，也就不再怪异，为什么这么多人投资人办和公寓楼，由于很多人都认为，要打造高端的行业、引进高档的公司，店铺和办公楼难道还怕没人租吗？有广告牌亮丽的产业链、公司入驻，难道还怕公寓楼租不出去？到时候房租没涨都很难。
土地资源卖出去了高价位、房屋卖出去了高价位，商业房产、房屋的整体规划每日任务已经完成一大半。对于商业房产和公寓楼能否售出，针对当地政府（短期内功绩）、房地产商（销售额）已不重要了了。由于，布局的股权溢价已表现在土地价格和房子价格上。简言之，规划蓝图、修建的商业房产、公寓楼就是为土地价格、房子价格“抬轿”的。甚至可以说是，只要能够拉高土地价格、房子价格，商业房产产能过剩、闲置并不是问题。
房市单边下跌的上半场，住房市场销售充沛造就供不应求的情景，商业房产和宿舍也热卖。“规划蓝图+营销噱头”支撑下，关注度保持了好多年，冲淡了供应过剩。住房热卖、财产价格上涨并可轻轻松松抵押融资，促使房地产商、投资人不在意闲置。小编就见过，写字楼建好了，服务承诺优先招商合作，房地产商堂而皇之地作假（办公楼大门口挂到引进公司的假牌子），纵容其闲置，专心致志卖住房。
进入下半场，不论是住房热卖，或是整体规划营销推广，旧套路都搞不了了。因此，大规模闲置乃至泡沫化问题逐渐泄露。例如，第一太平戴维斯资料显示，2023年第三季度深圳市高档写字楼我市出租率创出历史新高。同时期，北京市、上海市、广州市类似物业出租率也分别达到19.5%、19.1%、20.9%，均创分阶段新纪录。商业房产、公寓物业“抬轿”的代价一览无余。
即然原本是用来“抬轿”的，再加上房地产商资金链紧张，因此清仓处理式甩货，三至五折市场销售，“买住房、送公寓楼”等，就太正常了。现阶段，深圳办公室租金、北京公寓的价钱，都已跌回到12年以前，这也是去泡沫塑料、去库存的必然趋势，将来许多这种产品可能面临“既卖不掉、也租不出去”的困境。只有产业链、学生就业、人气值跟上来，才可以破译这个局面。
（作者系广东省住房政策分析核心首席研究员）
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