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房市市场竞争的新局面
李宇嘉（广东省住房政策分析核心首席研究员）
2024年，房市市场供给市场竞争之白热化，远高于市场预测。这里所说的市场竞争通常是品牌竞争。所说品牌竞争，关键在于同一个赛道的市场竞争，例如新房子新项目间的抢客对决，二手住房“卖房子难”，房主“抢租户”。以新房子为例子。笔者发现，新房子新项目在配置名牌大学、联接城市轨道、户型图设计（提升高层得房率）等多个方面愈来愈单一化，市场竞争愈来愈卷，卷到后来就变成了价格竞争了。
也是看谁价格更低。此外，市场竞争逐渐延伸至不一样跑道。例如，每一个人都能接受到来源于微信朋友圈、快手等不同渠道、不同种类的楼盘消息推送，新房和二手房逐渐市场竞争，交易租用也逐渐市场竞争。从前的2023年，全国各地新房市场表现依旧乏力，买卖面积在2022年下挫24.6%的基础上又跌了8.2%。但实际上，这类下挫一定程度上则是在和二手房的竞争中溃不成军。
2023年，全国各地二手房市场成交面积约5.7亿平方米，成交额约7.1万亿，成交面积和额度比2022年分别增长44%和30%。以往，大家一直认为新房和二手住房是两种截然不同的跑道，“卖旧买新”会推动刚性需求进入车内、买房和提高。但消费力疲软，需求对价格敏感型的大环境下，再加上房地产商太过追求改善型销售市场，造成新房子总价格无法控制，买房需求转为二手房市场。
以往，二手房市场以“陈旧住宅”为主导，但现在已是此外一番天地。依据房企排名统计，热点城市新增加挂牌上市二手房源中，“次新房”显著增加，即10年之内房龄的房源。2023年，南京市10年以内次新房占比超过67%，重庆市、武汉市、西安市、郑州市10年以内次新房挂牌上市占有率同样在40%—50%。由此可见，今日有许多正在销售二手房并不是“老房”，实际上还是新房子，它们都是新房子的替代品。
在2021年后半年以前，各个城市都出现了“倒挂现象”的情况，即新楼盘价格小于同区域二手房价，造成愈演愈烈的“股票打新”风潮。可是却2021年下半年开始，业主觉察房子价格市场前景很有可能不好了，二手房价下滑逐渐超过新房子，这一点从70城房价数据就能看出来。依据房企排名的信息，2023年14个核心一二线城市新房子基准价大约高出同区域二手房基准价约4000—6000元。
二手住房价格便宜，都没有新房子可能出现的“交货忧虑”，社区氛围也比较完善，遍布区域比较广，许多楼盘是能够取代新房的“次新房”。最重要的是，二手房总价格可控性，迎合市场对价格敏感型的需求。2023年，北京市300万以内二手房成交占65%，上海市300万以下的二手房占61%，基本都是最佳选择为主导。广州市每月二手房交易中，200万余元总价格下列占有率均是较大，超出30%。
从面积段来说，80平方米以下房型，在热点城市新房供应中的比例基本都是在10%之内，但是该面积段二手房占有率基本都是在15%—30%。当各个城市二手房挂牌量都再创新高，价钱段更加亲民，自媒体平台、视频媒体都是在推超笋的二手房，买房者可以选择范围广泛，而地铁站四通八达促使出行价格在全市范围内有很多种行得通组成，新房和二手房内部及间的竞争更加激烈。
在市场对房价的期望趋于理性，乃至预估房子价格要下挫，租赁和买卖再也不是2个平行市场了。反过来，前面一种估计就是后者取代。最典型的是，过去许多年轻人买房会咬紧牙杠杆炒股、勤奋踮起脚尖，完成“有着住宅”的心愿，这些个人减少了，依据贝壳研究院数据信息，国家重点40城租用交易量中，2023年35岁以上租户占比达到35%，较2021年提高了4.9％。
此外，家庭式租户开始增加，且更愿意选择房型更高、室内装修质量更高一些的房源。依据贝壳研究院数据信息，国家重点40城租用交易量三居室占比超过27.2%，首次超过一居室占有率。从房子装修情况看，以一线城市举例，租户租用精装修房源占有率都超过70%，比2021年提高2—9％。住宅市场竞争加剧、延伸和竞争，直接原因是购买能力降低、要求人性化，预估变弱等。
另一方面，乃是市场供给全方位放量上涨。时下，不论是新房子、二手房，又或者是租用供货，不论是大城市哪个区域，房屋都是在放量上涨供货，都有得挑有得选。最重要的是，从买方市场到自由竞争变换，造成提供逻辑性转变，即必须关注需求端的需求，这也使得家居体验之间的差距变小，例如旧城区出租房也逐渐打造为养老地产，例如租房子还可以念书。不难想象，这种竞争还会下来。
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